Nüchtern betrachtet ist das Eigenheim ein Altersvorsorgeprodukt unter vielen doch für die Mehrzahl der Deutschen ist es viel mehr als das: Es ist Sehnsuchtsort, Lebensmittelpunkt und eine Möglichkeit zur Selbstverwirklichung. Aber wie gut schneidet die selbstgenutzte Immobilie gegenüber anderen Anlageklassen ab? Wohnen in Deutschland und speziell in Mainz Eigentümer günstiger als Mieter? Und bietet der Kauf einer Immobilie gegenüber anderen Vorsorgemöglichkeiten auch Nachteile? In diesem Beitrag haben wir die wichtigsten Infos zur Altersvorsorge mit der eigenen Immobilie zusammengefasst.

Immobilien sind eine renditestarke Anlageklasse

In einer wirtschaftshistorischen Studie der Universität Bonn wurden die Renditen von Aktien, Anleihen und Immobilien in 16 Industrieländern seit 1870 vergleichen. Unter Berücksichtigung von Wertsteigerungen, Mieteinnahmen sowie Instandhaltungskosten brachten Wohnimmobilien eine durchschnittliche Rendite von 8,7 % pro Jahr. Aktien kamen auf 7,3 %. Wer eine Immobilie besitzt, braucht damit nicht nur keine Angst vor Mietsteigerungen mehr zu haben. Er kann sich im besten Fall auch ohne eigenes Zutun über einen erheblichen – steuerfreien – Vermögenszuwachs freuen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass die Wertentwicklung bei Wohnimmobilien sehr ungleich verteilt ist. Wie sich der Wert eines konkreten Objektes entwickelt, hängt vor allem von seiner Lage und den Zukunftschancen der Region ab, in der sich dieses Objekt befindet.

Mainz hohe Zukunftschancen gepaart mit einem dynamischen Wohnungsmarkt

Die Zukunftschancen und -risiken der 401 deutschen Kreise und kreisfreien Städte werden beispielsweise alle drei Jahre vom Prognos Institut ermittelt. Die Stadt Mainz belegt dabei im aktuellen Prognos Zukunftsatlas (2019) beim Dynamikranking Platz 46 (von 401), in der Kategorie “Demographie” Platz 17 und in der Kategorie “Arbeitsmarkt” sogar Platz 12. Insgesamt werden der Stadt hohe Zukunftschancen mit einem enormen Potential in der Wohnbaubranche zur Erschließung neuer Wohnräume attestiert.

Wer wohnt in Mainz günstiger Selbstnutzer oder Mieter?

Langzeituntersuchungen zeigen, dass in Deutschland mal Selbstnutzer und mal Mieter günstiger wohnen. In den letzten Jahren war der Befund jedoch deutschlandweit eindeutig: Selbstnutzer waren gegenüber Mietern in den meisten Fällen im Vorteil – oft sogar deutlich. So kommt etwa der Accentro Wohnkosten Report 2021, der in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde, zu dem Schluss, dass im Jahr 2020 die monetären Vorteile einer Selbstnutzung gegenüber dem Wohnen zur Miete weiter gestiegen sind. Selbstnutzer bezahlten demnach im Jahr 2020 durchschnittlich 4,32 Euro pro Quadratmeter gegenüber 9,89 Euro bei Neuvertragsmieten für vergleichbaren Wohnraum. Laut dem Report wohnen derzeit in 399 der 401 deutschen Kreise Selbstnutzer günstiger als Mieter. Dies gilt auch für die teuersten deutschen Städte wie Frankfurt, Hamburg oder München. Für die Stadt Mainz ermittelte der Report im Jahr 2020 durchschnittliche Selbstnutzerkosten von 4,83 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht im Durchschnitt einem Kostenvorteil gegenüber dem Wohnen zur Miete von 66,9 %.

Sind Immobilien mittlerweile denn nicht überbewertet?

Eines ist unbestritten: Immobilien sind in den letzten Jahren in Deutschland deutlich teurer geworden. So sind etwa in Mainz nach Berechnungen des Portals Immowelt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zum Kauf angebotener Wohnungen seit dem Jahr 2017 um rund 40 % gestiegen. In Mainz müssen Kaufinteressenten derzeit im Durchschnitt mit Kosten von 3.754 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Aber sind Immobilien deswegen „zu teuer”? Aufschluss darüber, ob der Wohnimmobilienmarkt überbewertet ist, gibt neben anderen Indikatoren der oben genannte Wohnkostenvergleich von Mietern und Selbstnutzern: Angesichts der deutlichen Vorteile von Selbstnutzern gegenüber Mietern sehen viele Marktbeobachter trotz stark gestiegener Preise insgesamt keine Überbewertung am Immobilienmarkt. Das Risiko eines Wertverlustes bei Immobilien sehen Experten weniger in den teuren Großstädten als in strukturschwachen ländlichen Regionen. Denn dort wird derzeit – befeuert von den weiterhin äußerst attraktiven Darlehenszinsen – eher zu viel als zu wenig gebaut.

Wie Sie mit der eigenen Immobilie Ihren Ruhestand finanzieren können

Studien zeigen, dass Immobilienbesitzer im Alter deutlich weniger Geld fürs Wohnen benötigen  als Mieter. Denn ein Immobilienkredit sollte bis zum Eintritt in den Ruhestand abbezahlt sein. Über ein Mietersparnis durch Selbstnutzung hinaus haben Immobilieneigentümer dabei noch weitere Möglichkeiten, mit den eigenen vier Wänden ihren Ruhestand zu finanzieren: Indem sie ihre Immobilie ganz oder in Teilen vermieten, sie verkaufen oder verrenten. Bei einer Immobilie in gefragter Lage haben Immobilienbesitzer im Falle eines Verkaufs verschiedene Möglichkeiten, den Kaufvertrag auf ihre Wünsche zuzuschneiden. Etwa, indem die Immobilie an einen Kapitalanleger verkauft und von diesem mit einem lebenslangen Wohnrecht zurückgemietet wird. Wird eine Immobilie verrentet, erhält der Verkäufer eine monatliche Rentenzahlung dafür, dass er diese Immobilie bereits zu Lebzeiten an eine andere Person oder einen Investor überschreibt. Sich bei der Veräußerung einer Immobilie ein lebenslanges Nutzungsrecht (sog. Nießbrauchsrecht) einräumen zu lassen ist insbesondere für Kinderlose interessant.

Sind Immobilien in prosperierenden Regionen also die perfekte Form der Altersvorsorge?

Nicht ganz, denn das perfekte Altersvorsorgeprodukt – mit höchster Flexibilität, geringstem Risiko, hoher Rendite und minimalem Verwaltungsaufwand – gibt es schlicht nicht. Im Vergleich zu anderen Anlageformen bringt eine Immobilie auch einige Nachteile mit sich: Zum einen tragen Immobilienkäufer ein erhöhtes Klumpenrisiko, weil ein großer Teil ihres Vermögens in nur einer Anlage steckt. Angesichts des aktuell historisch niedrigen Zinsniveaus besteht außerdem ein Zinsänderungsrisiko: Ziehen die Kreditzinsen an, kann sich die monatliche Belastung deutlich erhöhen.

Hinzu kommt, dass ein Immobilienerwerb im Vergleich zu anderen Vorsorgeprodukten relativ voraussetzungsreich ist. Denn neben gesicherten Einkommensverhältnissen ist hierfür auch eine ausreichende Menge an Eigenkapital – zwischen 20-30 % des Kaufpreises – nötig. Die Wertentwicklungskurve auf dem Immobilienmarkt zeigt zudem nicht immer nur nach oben: In Deutschland steigt der Wohnpreisindex erst seit dem Jahr 2008 wieder. Davor waren – von der Mitte der Neunzigerjahre bis Ende der Nullerjahre – selbst in Metropolregionen Immobilien eher unterbewertet. Immobilienpreise können also durchaus auch stagnieren oder sinken. Auf lange Sicht ist die Wertentwicklung von Immobilien in Deutschland jedoch eindeutig positiv.

Ein „saurer Apfel” erwartet Immobilienkäufer zudem bei den Transaktionskosten. Denn diese liegen deutlich höher als bei anderen Anlageklassen wie Aktien oder Fonds. Neben der Maklercourtage und den Notarkosten fällt hier insbesondere die Grunderwerbssteuer ins Gewicht. In Rheinland-Pfalz beläuft sich diese aktuell auf 5,0 % des Kaufpreises. Aufgrund der hohen Nebenkosten ist ein Haus oder eine Wohnung als kurzfristige Geldanlage ungeeignet: Wer eine Immobilie schnell wieder verkauft, wird in den meisten Fällen einen Verlust machen.

Das Klumpenrisiko können Immobilienbesitzer begrenzen, indem sie sich bei ihrer privaten Altersvorsorge breiter aufstellen: Mit anderen Vorsorgeprodukten wie etwa einer betrieblichen Altersvorsorge, Aktien oder Fonds. Nicht zuletzt aus diesem Grund sollten Immobilienkäufer beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung finanziell niemals ans Limit gehen. Vielmehr sollten sie einen ausreichenden Puffer einplanen und Mittel für weitere Vorsorgeaktivitäten zur Verfügung haben. Sich bei der Finanzierung seines Ruhestandes alleine auf die eigenen vier Wände zu verlassen, ist ein klassischer Denkfehler der Altersvorsorge.

Sinnvolle Versicherungen für Immobilien und Eigentümer

Außerdem lassen sich die mit dem Kauf oder Neubau einer Immobilie verbundenen Risiken durch geeignete Versicherungen begrenzen oder ausschließen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Blog-Beitrag “Versicherungen für Haus und Eigentümer”.

Und nicht zuletzt werden Bauherren und private Immobilienkäufer auch stark vom Staat gefördert: Mit Steuervorteilen, Zuschüssen und besonders niedrigen Kreditzinsen. Wie Selbstnutzer einer Immobilie von der Unterstützung durch Vater Staat profitieren können, haben wir in diesem Beitrag zusammengefasst.

Fazit zur Altersvorsorge mit der eigenen Immobilie

Auch wenn die Wertentwicklung und -stabilität der Vergangenheit keine Vorhersagen für zukünftige Entwicklungen erlaubt, lässt sich eines doch festhalten: Für die Mehrzahl der Immobilieneigentümer fällt – insbesondere auf lange Sicht – die Bilanz positiv aus.