Rasanter Anstieg bei den BauzinsenEigenheim-Pläne geraten immer mehr in Gefahr

Baukredite waren jahrelang sehr günstig. Aber seit Jahresbeginn steigen die Bauzinsen wieder – deutlich schneller, als zuvor absehbar war. Viele Menschen wollen nun die noch günstigen Kredite nutzen. Andere haben ihren Traum vom Eigenheim vorerst auf Eis gelegt. Was ist die richtige Entscheidung?

Das Wichtigste in Kürze:

Die Bauzinsen haben sich deutlich verteuert – derzeit bewegen sie sich zwischen 2,5 und 3 Prozent effektiv.
Langfristige Prognosen sagen einen weiteren Anstieg bis ins nächste Jahr hinein voraus.
Da außer den Zinsen auch die Preise für Immobilien deutlich gestiegen sind, ist ein Haus- oder Wohnungskauf derzeit für viele Menschen nicht einfach zu entscheiden.

Zinsen haben sich seit Jahresbeginn verdoppelt

Seit Anfang 2022 sind die Baufinanzierungszinsen im Schnitt um 1,5 Prozentpunkte gestiegen. Sie betragen derzeit – je nach Höhe des Kreditrahmens und des eingebrachten Eigenkapitals – im Durchschnitt 2,5 bis 3 Prozent effektiv. Dabei gibt es wenig Unterschiede je nach Zinsbindungsfrist, der Zuwachs ist weitgehend unabhängig von der Laufzeit der Kredite.

Allein im April 2022 verteuerten sich die Zinsen für Immobilienkredite um rund 0,5 Prozentpunkte. Damit haben sich die Kosten für eine Baufinanzierung in den vergangenen fünf Monaten verdoppelt. Und laut Prognosen steigen sie weiter an. Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer dem Beispiel der US-Notenbank Fed folgt und die Leitzinsen zum ersten Mal wieder anhebt, dürften die Hypothekenzinsen Finanzexperten zufolge bis zum Jahresende bei 3,5 bis 4 Prozent liegen.

Krieg, Inflation und Kapitalpuffer beeinflussen Entwicklung der aktuellen Bauzinsen

Auslöser der Zinswende ist die stark zunehmende Inflationsrate. Einer der am meisten genannten Gründe für den massiven Anstieg der Preise – vor allem für Energie – ist der anhaltende Krieg Russlands gegen die Ukraine. Eingesetzt hatte der Preisanstieg bereits im vorigen Jahr in der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Preissteigerungen für Materialien und Lebensmittel. Am Jahresende 2021 lag die Teuerungsrate in Deutschland bei 5,3 Prozent – im Mai 2022 betrug sie bereits 7,9 Prozent. Das ist weit über dem Zielwert der Europäischen Zentralbank (EZB) von zwei Prozent.

Andererseits steht vor allem das allgemein steigende Zinsniveau in Deutschland und der gesamten Eurozone hinter den deutlichen Steigerungen bei den Bauzinsen. So ist die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen auf bis zu 0,84 Prozent geklettert, den höchsten Stand seit Mitte 2015. Damit steigen für Banken die Kosten, zu denen sie sich refinanzieren. Ihre Mehrkosten geben sie durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter.

Zinsprognose 2022: Es geht weiter aufwärts

Die Bauzinsen werden wohl langfristig steigen – zumindest bis ins nächste Jahr hinein. Denn Vorgaben der Finanzaufsicht könnten Kredite für Immobilienkäufer weiter verteuern: Sie verpflichtet Banken und Sparkassen für Immobilienkredite zusätzliche Kapitalpuffer anzulegen.

Als Begründung dafür verweist die Bafin auf eine drohende Überhitzung des Immobilienmarktes – und die damit wachsenden Risiken bei Immobilienkrediten. Das bedeutet höhere Kosten für Banken. Sie führen wiederum früher oder später dazu, dass die Institute diese auf ihre Kreditkunden umlegen, wenn auch nur in Grenzen.

Bauzinsen: Nicht nur neue Kredite betroffen

Viele Menschen wollen sich nun noch die aktuellen Konditionen sichern. Denn problematisch für die Immobilienfinanzierung ist nicht nur der Zinsanstieg: Der durchschnittliche aktuelle Hypothekenzins befindet sich auf dem Niveau des Jahres 2013. Aber damals war der Kauf weitaus erschwinglicher, da die Preise für Immobilien deutlich niedriger lagen.

Seit Jahren steigen die Preise für Bestandsimmobilien, also existierende Wohnungen und Häuser, ebenso wie für Neubauten. Darüber hinaus haben die Kosten für Handwerker und Material in den vergangenen Jahren zugelegt. Und angesichts der anhaltenden Inflation ist davon auszugehen, dass die Preise in allen Bereichen in den kommenden Monaten weiter steigen werden.

Aber: Nicht nur neue Immobilienkredite sind von der Zinswende betroffen. Wer bereits ein Haus abbezahlt und bald eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte sich mit Blick auf den weiteren Anstieg überlegen, ob er nicht jetzt schon umschuldet.

Mit einer Umschuldung, also Ablösung des laufenden Kredits durch einen neuen, werden die Kostensteigerungen kalkulierbar. Allerdings verlangen die Kreditinstitute dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem sind die Banken nicht verpflichtet, laufende Kreditverträge abzulösen.

Alternative: Forward-Darlehen

Eine andere Möglichkeit, um nicht in der Zinsfalle zu landen, sind sogenannte Forward-Darlehen . Für ein solches Darlehen werden die Zinssätze beim Abschluss festgeschrieben, die Darlehenssumme wird aber erst ausbezahlt, wenn der bisherige Vertrag regulär ausläuft.

Beim Forward-Darlehen erhebt die Rheinhessen Sparkasse einen Aufschlag von derzeit 0,02 Prozent pro Monat. Damit sind die Zusatzkosten gering – vor allem geringer als der Zinsanstieg, der in den nächsten Monaten zu erwarten ist.

Forward-Darlehen schaffen Planungssicherheit. Denn viele Kreditinstitute gewähren Forward-Darlehen bis zu mehreren Jahren vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt – bei der Rheinhessen Sparkasse liegt die Vorlaufzeit bei 36 Monaten. Der fällige Aufschlag ist trotz der gestiegenen Zinsen weiterhin überschaubar. Daher empfiehlt es sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer, sich schon jetzt bei Kreditinstituten umzuschauen und nicht nur auf das Verlängerungsangebot der aktuellen Bank zu vertrauen. Ein Wechsel erspart möglicherweise Tausende Euro.

Bauzinsen, Prognosen, beste Konditionen: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Einen Anstieg der Bauzinsen hatten viele Expertinnen und Experten erwartet, aber nicht so schnell. Gründe sind neben der Zinswende der Notenbanken das allgemein steigende Zinsniveau an den Kapitalmärkten. So ist die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen auf bis zu 0,84 Prozent geklettert, den höchsten Stand seit Mitte 2015. Ihre höheren Kosten bei der Refinanzierung geben Kreditinstitute durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter.

Expertenprognosen zufolge ist ein Ende des aktuellen Aufwärtstrends erst einmal nicht in Sicht. Wenn die Europäische Zentralbank im Laufe des Jahres 2022 dem Beispiel der US-amerikanischen Notenbank Fed folgt und die Leitzinsen anhebt, dürften die Hypothekenzinsen sogar noch stärker steigen. Es kann also ratsam sein, sich die aktuell besten Konditionen zu sichern.

Die aktuellen Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen im Mai 2022 je nach Höhe des eingebrachten Eigenkapitals und der Vertragslaufzeit im Durchschnitt bei 2,5 bis gut 3 Prozent effektivem Jahreszins.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind im bisherigen Verlauf des Jahres 2022 sehr schnell gestiegen: Mit einem Plus von zirka 1,5 Prozentpunkten kosten Darlehen aktuell ungefähr doppelt so viel wie noch Ende 2021. Allein im April 2022 haben sich Immobilienkredite um rund 0,5 Prozentpunkte verteuert.

Die Beantwortung dieser Frage ist sehr stark von der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation jeder Einzelperson und von der zu finanzierenden Immobilie abhängig. Sicherlich kann es sinnvoll sein, die aktuell besten Konditionen zu nutzen. Aber um eine fundierte Entscheidung zu treffen, empfiehlt sich eine Beratung bei den Immobilienexperten ihrer Sparkasse oder Bank.

Kreditnehmerinnen und -nehmer haben vor allem zwei Möglichkeiten: Wenn es der bestehende Vertrag ermöglicht, können sie umschulden. Oder sie sichern sich bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die aktuell geltenden Zinsen mit einem sogenannten Forward-Darlehen. Viele Kreditinstitute gewähren dies bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt.

(Stand 20.05.2022)