• Aufwärtstrend für Kaufpreise Mainzer Immobilien intakt
• Preisdynamik beginnt durch Ausweicheffekte in ersten Stadtteilen sich untereinander anzugleichen
• Änderungen gegenüber der MIS 2016 in den Stadtteilen Altstadt, Bretzenheim und Lerchenberg

Rückblick auf die Marktentwicklung

Der Mainzer Immobilienmarkt zeigt sich auch nach einem mehrjährigen dynamischen Aufschwung bei den Kaufpreisen sehr robust. Alleine in den vergangenen fünf Jahren ergaben sich beispielsweise im Segment Eigentumswohnungen über alle Stadtteile und Wohnsegmente hinweg Zuwächse, die sich kumuliert auf Werte zwischen 35 und 40 Prozent belaufen. Charakteristisch für den Gesamtmarkt waren dabei vor allem zwei Entwicklungen:

Erstens eine positive Grundtendenz in jedem Stadtteil. Preisrückgänge oder auch nur Stillstand waren an keinem Standort zu beobachten. In der Mainzer Immobilien-Skala (MIS) 2016 wurde daher für keinen Stadtteil eine Preisprognose unterhalb der Stufe drei abgegeben, die für mindestens stabile bis moderat steigende Durchschnittspreise steht.

Zweitens eine Tendenz zur deutlichen Differenzierung zwischen den einzelnen Teilmärkten. Hier setzten sich auch in der MIS 2016 die Stadtteile der Spitzengruppe bestehend aus Neustadt, Oberstadt, Gonsenheim, Bretzenheim und Altstadt in der Preisdynamik spürbar vom ebenfalls prosperierenden Mittelfeld ab.

Das fundamentale Umfeld

Die MIS 2017 belegt allem voran erneut das fundamental positive Umfeld für den Mainzer Immobilienmarkt. Das Rhein-Main-Gebiet gehört weiterhin zu den wachstumsstärksten Regionen in Deutschland. Hier bildet Mainz insbesondere mit seiner überregional bekannten, hohen Lebensqualität einen besonderen Anziehungspunkt innerhalb der Wachstumsregion. Alleine in den letzten fünf Jahren ist die Stadt um über 10.000 Bewohner gewachsen. Ein solches Bevölkerungsplus führt unvermeidbar zu steigender Nachfrage am Wohnungsmarkt. Dies gilt sowohl für den Kauf- als auch für den Vermietungsmarkt. Zu der gestiegenen Anzahl an Eigennutzern kommen noch Kapitalanleger, für die eine Investition in Immobilien im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine attraktive Alternative darstellt.
Zusätzlich wird die Nachfrage nach Wohnraum noch dadurch verstärkt, dass sich die Anzahl der Single-Haushalte und die durchschnittlich in Anspruch genommene Wohnfläche pro Kopf weiter erhöhen.

Bis 2035 wird für die Stadt Mainz eine weitere Zunahme der Bevölkerung um über 10 Prozent prognostiziert, ausgehend vom Stand in 2015. Die Wachstumsperspektive spiegelt sich ebenfalls in den wirtschaftlichen Rahmendaten:

• Mit seiner Wirtschaftsleistung, gemessen am BIP pro Einwohner, liegt Mainz im Vergleich mit den über 400 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland auf Platz 30.
• Bei der Arbeitsplatzdichte, also der Anzahl der Arbeitsstellen im Verhältnis zur Bevölkerungszahl, ist Mainz mit Platz 42 ebenfalls gut positioniert.
• Mit Blick auf die Gründungsintensität, gemessen als Differenz aus Unternehmensanmeldungen und -abmeldungen in Relation zur Bevölkerungszahl, liegt Mainz deutschlandweit sogar an der Spitze, noch vor Metropolen wie München oder Berlin.
• Beim verfügbaren Einkommen pro Einwohner – einer entscheidenden Kenngröße für die Möglichkeit zum Immobilienerwerb – liegt Mainz zwar „nur“ im oberen Mittelfeld. Der Landkreis Mainz-Bingen aber, aus dem viele Immobilienkäufer in der Landeshauptstadt kommen, liegt bei diesem Kriterium unter den Top-Ten in Deutschland.

Die starke Nachfrage am Immobilienmarkt der Region ist also wirtschaftlich und demografisch bestens fundiert. Die Bautätigkeit hat aufgrund der günstigen Entwicklung bereits deutlich zugenommen, hält allerdings noch nicht Schritt mit der Nachfrage. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Modernisierung von Bestandsimmobilien zunehmend an Bedeutung.

Preisprognose für Mainzer Stadtteile im Zeitraum bis Ende 2018

Rainer VöllingerRainer Völlinger, Geschäftsführer der S-Immofinanz Mainz GmbH, stellt fest:

„Der Gesamttrend der positiven Preisentwicklung wird sich nach wie vor in allen Stadtteilen fortsetzen. Im Vergleich zur letzten Prognoseperiode sehen wir aber, bis auf eine Ausnahme, keine weiter zunehmende Differenzierung zwischen den Standorten. Die bestehenden Unterschiede in der Preisdynamik bleiben entweder bestehen oder gleichen sich sogar in ersten Stadtteilen an. Beispiele hierfür sind die Altstadt oder auch Bretzenheim. Diese beiden Lagen gehörten in den letzten Jahren konstant zur Gruppe mit der höchsten Preissteigerung und sind pro Jahr je nach Segment zwischen acht und zehn Prozent gestiegen. In bestimmten Mikrolagen oder bei besonderen Objekten auch weit mehr. Damit wurde ein Teil des dortigen Preispotenzials realisiert. In der kommenden Periode erwarten wir hier weiterhin steigende Preise, aber die Dynamik wird sich etwas normalisieren. Wir sehen daher beide Stadtteile bis Ende 2018 auf der Mainzer Immobilien-Skala mit einer vier.“

Heinz-W. Kranz, Geschäftsführer der S-Immofinanz Mainz GmbH, stellt fest:

„Jede Lage, die sich mit Preiszuwächsen, wie wir sie in den letzten Jahren gesehen haben, entwickelt, ist damit auch einem zunehmenden Basiseffekt ausgesetzt. Eine höhere Preisbasis erfordert zwangsläufig höhere absolute Kaufpreissteigerungen, um prozentual den gleichen Preisanstieg zu erzielen. Eine Lage, die bereits auf einem hohen Preisniveau ist, bleibt daher sehr attraktiv, auch wenn der prozentuale Preiszuwachs künftig etwas geringer ausfällt.“

In der Spitzengruppe bei der Preisdynamik sieht die MIS 2017 weiterhin Gonsenheim, die Oberstadt und vor allem die Neustadt. „Obwohl die Preissteigerungen auch hier in den letzten Jahren enorm waren und teilweise jährliche Wachstumsraten von über 10 Prozent aufzeigten, sehen wir die Preisdynamik hier auch für den kommenden Prognosezeitraum weiterhin außergewöhnlich hoch und bewerten das Potenzial auf der Skala mit einer fünf“, so Rainer Völlinger. Unter dieser Spitzengruppe steche die Neustadt inzwischen allerdings mit einer eher noch weiter zunehmenden Dynamik hervor. Völlinger ergänzt: „Die Neustadt ist für uns der einzige Bereich, dessen Preiserwartung sich dem noch zaghaften Trend zur Angleichung der Stadtteilmärkte bislang gänzlich entzieht. Während anderswo Immobilieninteressenten damit beginnen, ab bestimmten Preisstufen auch auf andere Stadtteile auszuweichen, sehen wir dieses Käuferverhalten in der Neustadt nicht und erwarten es auch nicht bis Ende 2018.“

Mainzer Immobilienskala Kaufpreisprognose für Stadtteile 2017 und 2018

In den kommenden 18 Monaten sehen die Immobilienexperten von Sparkasse Mainz und S-Immofinanz Mainz GmbH auch einen Stadtteil, in dem sich die Preisentwicklung beschleunigen dürfte. Heinz-W. Kranz erklärt: „Wir sehen am Lerchenberg eine Kombination verschiedener Lageattribute, die verstärkt gesucht wird. Dazu zählt einerseits die Waldrandlage bei gleichzeitig städtischer Infrastruktur.

Legende Mainzer Immobilienskala MIS

Der entscheidende Punkt Verkehrsanbindung wird auf dem Lerchenberg durch die Mainzelbahn bei Käufern als deutlich gestärkt wahrgenommen. Von diesem Effekt profitiert Bretzenheim wegen seiner bereits sehr guten Anbindung im Vergleich etwas weniger. Marienborn hat ein Stück seines Potenzials hier bereits realisiert und ist im vergangenen Jahr preislich auch stärker gestiegen, als wir das in der MIS 2016 erwartet hatten. Die gleiche Bewegung sehen wir nun beginnend auf dem Lerchenberg, der als am weitesten von der City entfernter Stadtteil der Mainzelbahn-Strecke den größten Komfortgewinn durch die Anbindung erzielt. Wir sehen den Stadtteil daher bis Ende 2018 mit einer vier auf der Skala.“

Hintergrundinformationen:

Die Mainzer Immobilien-Skala (MIS) ist ein Prognose-Instrument für den Mainzer Wohnimmobilienmarkt auf Stadtteilebene von Sparkasse Mainz und S-Immofinanz Mainz GmbH.
Mit ihr geben die Sparkasse Mainz und die S-Immofinanz Mainz GmbH allen, die sich für die Entwicklung der Kaufpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt der Landeshauptstadt interessieren, eine leicht verständliche Orientierungshilfe an die Hand.
Grundlage für die getroffenen Einschätzungen sind alle Quellen, die in die laufenden, allgemeinen Markteinschätzungen unserer Immobilienexperten eingehen. Hierzu gehören, neben öffentlich zugänglichen Quellen, insbesondere die eigene langjährige Markterfahrung und Marktbeobachtung sowie die Expertise von Verbundpartnern der Sparkassen-Finanzgruppe, wie der DekaBank und der Landesbausparkasse.

Die Prognose bezieht sich jeweils auf die nach derzeitigem Stand plausibel zu erwartende Entwicklung der Durchschnittspreise im Zeitraum von 12 bis 18 Monaten. Sie kann daher weder zur Bewertung einzelner Objekte dienen, noch können hieraus Ansprüche im Sinne einer garantierten Preisentwicklung abgeleitet werden. Welche Immobilie im Einzelfall angemessen ist, ist stets eine individuelle Entscheidung, die der genauen Prüfung einer Vielzahl von Faktoren bedarf.

Hören Sie auch unser ausführliches Radiointerview zum Mainzer Immobilienmarkt mit Thorsten Mühl, Vorstandsvorsitzender Sparkasse Mainz, und Rainer Völlinger, Geschäftsführer der S-Immofinanz Mainz GmbH. Informationen dazu, wie sich ein Immobilienkauf im Vergleich zur Miete rechnet, finden Sie hier. Und wenn Sie wissen möchten, was das konkret für Ihren Wunsch nach einem Eigenheim bedeutet, sprechen Sie am besten persönlich mit uns.